Op 20 februari 2024 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen waarin zij oordeelt dat een btw-belaste levering van een perceel bebouwde grond plaatsvindt ongeacht de aanwezigheid van riolering en betonplaten. In dit artikel bespreken wij waarom er toch sprake is van een bouwterrein en wat dit betekent voor de praktijk.
Waar gaat deze zaak over?
Deze zaak gaat over de levering van een terrein door de verkoper aan een woningstichting, waarna de woningstichting het terrein verkavelt en deze kavels doorlevert aan particuliere verkopers. De levering van het terrein betreft een recreatieterrein met bebouwingen zoals toiletgebouwen, recreatiewoningen, garages en wegen dat de verkoper in de jaren 90 heeft aangekocht. Tot halverwege 2007 is dit recreatieterrein als asielzoekerscentrum gebruikt, waarna de verkoper eind 2007 een koopovereenkomst heeft gesloten met de woningstichting voor om en nabij 10 miljoen euro.
In deze overeenkomst is overeengekomen dat de woningstichting verschillende stukken van het recreatieterrein zal verkrijgen en dat zij het bouw- en woonrijp maken van het gebied op zich neemt. Het is de bedoeling dat de woningstichting de bouw- en/of woonrijp gemaakte kavels vervolgens doorverkoopt aan particuliere kopers. In de koopovereenkomst is daarom ter voorkoming van dubbele belastingheffing opgenomen dat belanghebbende meewerkt aan de rechtstreekse levering van de kavels aan de kopers.
Verkoper heeft op de factuur van het over te nemen terrein geen btw in rekening gebracht. Eind 2010 is opdracht gegeven tot de sloop van alle bebouwing op het terrein. Deze sloop hield in dat alles boven de grond werd gesloopt; enkel de funderingen (betonplaten) en de riolering zijn in stand gebleven.
De levering van de terreinen vond onbelast plaats, omdat de verkoper van mening was dat het hier om bebouwde grond ging door het achterblijven van de fundamenten van de recreatiewoningen. Naar aanleiding van een boekenonderzoek kwam de inspecteur in 2016 echter tot een btw-belaste levering, omdat volgens hem juist sprake was van onbebouwde grond en daarmee van een bouwterrein. De nog aanwezige resten van de recreatiewoningen waren volgens de inspecteur verwaarloosbaar klein en konden niet meer de functie van een gebouw vervullen. Bovendien stelde de inspecteur dat het niet uitmaakte of er sprake was van bebouwde grond, omdat de verkoper zich ten opzichte van de kopers heeft verplicht tot de oplevering van een onbebouwd, bouwrijp terrein. De inspecteur heeft de volgens hem verschuldigde btw dan ook nageheven en verzuimboeten opgelegd.
Dit meningsverschil is uiteindelijk bij de rechtbank terecht gekomen. Op de zitting bij de rechtbank zijn de partijen overeengekomen dat de naheffingsaanslagen voor een deel van de percelen juist waren. Daarnaast zijn partijen overeengekomen om de belastingrente en boeten te halveren. In geschil was echter nog steeds of het andere deel van de percelen als bebouwd of onbebouwd gekwalificeerd moest worden. De rechtbank ging mee in het standpunt van de verkoper. Volgens de rechtbank brengen de resten van de bebouwing en de uitleg van de koopovereenkomst met zich mee dat bebouwde grond is geleverd. In de koopovereenkomst was namelijk opgenomen dat de woningstichting de grond na aankoop nog verder moest slopen om bouwrijp te maken. Tegen deze uitspraak ging de inspecteur in hoger beroep.
Oordeel Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden
Het Hof Arnhem/Leeuwarden gaat, anders dan de rechtbank, mee in het standpunt van de inspecteur. Het Hof oordeelt dat de leveringen van de percelen met de betonplaten en de riolering kwalificeren als leveringen van bouwterreinen. Zij komt tot deze conclusie omdat de aard en omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van het hele perceel zo gering is dat deze als verwaarloosbaar moet worden beschouwd. Daarnaast kunnen de betonplaten en de riolering in (zeer) korte tijd, namelijk een halve dag, eenvoudig verwijderd worden. Ook hebben kopers een koopprijs betaald die gebaseerd is op de prijs voor bouwrijpe grond zonder restanten van bebouwing. Tot slot kunnen de betonplaten en de riolering niet de functie van een gebouw vervullen en daar ook geen onderdeel meer van uitmaken.
Wat kan dit betekenen voor u?
Deze uitspraak is in lijn met het arrest van de Hoge Raad uit begin februari dat welke in dit artikel hebben besproken. Ook in deze zaak is de conclusie dat het feit dat iets van bebouwing achter is gebleven niet maakt dat een terrein geen bouwterrein is. Het is erg belangrijk om alle feiten en omstandigheden van de grondtransactie te beoordelen voor een btw-kwalificatie. Dit kan in de leveringen tot diverse uitkomsten leiden en dus is alertheid geboden.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met onze btw/BCF specialist Nikita Brameijer of uw vaste aanspreekpunt voor meer informatie.
