In deze zaak bevestigt het Hof Amsterdam dat een persoon die een perceel grond vanuit zijn privébezittingen verkoopt als btw-ondernemer aangemerkt kan worden. Doorslaggevend is of de persoon werkzaamheden aan de grond verricht die qua aard en omvang vergelijkbaar zijn met die van een ondernemer.
Feiten en omstandigheden
In 2007 heeft Verkoper een landgoed met opstallen gekocht. Tot het landgoed behoren een molen, arbeiderswoningen, een huis en een boerderij met stal. Verkoper is voornemens het woonhuis te verbouwen tot kantoor en de boerderij met stal te restaureren en eveneens als kantoor in gebruik te nemen. Daarnaast wil Verkoper het bestemmingsplan laten wijzigen, zodat hij nieuwe woningen op het terrein kan bouwen. Eind 2013 en begin 2014 heeft Verkoper de arbeiderswoningen laten slopen. Daardoor kon hij vier bouwkavels realiseren. Daarbij heeft belanghebbende nog een vijver aangelegd, een archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren en de oude toegangsweg richting de vier kavels opnieuw laten verharden.
In het eerste kwartaal van 2019 heeft Verkoper twee bouwkavels geleverd. Daarbij heeft hij zich verplicht het terrein te voorzien van nutsvoorzieningen.
Over de levering van deze kavels heeft Verkoper btw in rekening gebracht aan de Koper. In geschil is of Verkoper daarbij heeft gehandeld als btw-ondernemer. Verkoper geeft aan dat hij de kavels vanuit zijn privévermogen heeft verkocht en niet als ondernemer voor de omzetbelasting heeft gehandeld. De Belastingdienst vindt dat Verkoper wel degelijk in de hoedanigheid van btw-ondernemer handelde en dus terecht omzetbelasting heeft betaald.
Het Hof begint met de vaststelling dat, in lijn met het arrest Slaby & Kuc, het enkele uitoefenen van het eigendomsrecht niet kan worden aangemerkt als een economische activiteit voor de omzetbelasting. Het enkel opdelen van privégrondbezit in percelen maakt een persoon bijvoorbeeld nog niet btw-plichtig. Dit is anders wanneer de verkoper met het oog op de verkoop van onroerend goed actief stappen onderneemt door middelen in te zetten die vergelijkbaar zijn met die van een ondernemer. Te denken valt onder meer aan activiteiten gericht op het bouwrijp maken van terreinen en acties ter bevordering van de verkoop.
De rechter is van oordeel dat Verkoper zelf diverse stappen heeft ondernomen om het bouwproject mogelijk te maken. Zo is hij in overleg getreden met de gemeente om de plannen af te stemmen en heeft hij een wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd. Hij ging bijvoorbeeld in gesprek met de gemeente om de plannen af te stemmen en hij vroeg een wijziging van het bestemmingsplan aan. Daarnaast heeft belanghebbende ervoor gezorgd dat de toegangsweg werd verhard en dat de kavels konden worden voorzien van nutsvoorzieningen. Door deze samenhangende en doelgerichte activiteiten heeft Verkoper zich actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken en het terrein bouwrijp te maken. Daarmee trad hij feitelijk op als ondernemer voor de omzetbelasting.
Dat Verkoper slechts één keer kavels heeft geleverd, doet aan de btw-kwalificatie niet af. Het Hof oordeelt dat de incidentele levering van kavels, indien die verkopen gepaard gaan met actieve stappen, niet kan worden aangemerkt als louter de uitoefening van het eigendomsrecht.
Belang voor de praktijk
Bij de verkoop van grond dient steeds zorgvuldig te worden beoordeeld of sprake is van btw-ondernemerschap. Houd er rekening mee dat voorbereidende actieve handelingen kunnen leiden tot btw-ondernemerschap bij verkoop. Het omgekeerde geldt ook: als de grond niet btw-belast is gebruikt en wordt verkocht zonder bewerkingen, is er mogelijk géén sprake van btw-ondernemerschap. Uiteindelijk bepalen de specifieke feiten en omstandigheden van de casus of er sprake is van btw-ondernemerschap bij grondverkopen.
Meer weten?
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem contact op met onze btw-specialist Nikita Brameijer, Marian Roberti of uw vaste aanspreekpunt. Wij helpen u graag!
