Hoge Raad ziet canonvrije erfpacht indien de canon bij aanvang wordt afgekocht

7 december 2022

De gemeente Amsterdam en een B.V. sluiten een overeenkomst tot de uitgifte van een eeuwigdurend erfpacht op een perceel grond met opstallen. De Belastingdienst is van mening dat er sprake is van een canonvrije erfpacht, terwijl de B.V. stelt dat er een periodieke canon is afgesproken. De A-G heeft recentelijk een conclusie geschreven over dit geschil, waarna de Hoge Raad de zaak heeft afgedaan.


De feiten

De gemeente Amsterdam en een B.V. sluiten een erfpachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. De waarde van de grond waarop de erfpacht berust is 3,5 miljoen euro. In de overeenkomst wordt een jaarlijks canonbedrag van 83.650 euro afgesproken. De gemeente en de B.V. spreken af dat de afkoopsom ter hoogte van de grondwaarde in één keer wordt voldaan. Hierover moet de B.V. overdrachtsbelasting voldoen. De jaarlijkse canon is dus in werkelijkheid niet jaarlijks verschuldigd, maar wordt in één keer bij aanvang van de erfpacht afgekocht. In geschil is wat de maatstaf van heffing is voor de uitgifte van het erfpachtrecht.


Het geschil

De B.V. voldoet weliswaar de overdrachtsbelasting op de aangifte met als heffingsmaatstaf de grondwaarde, maar gaat hier vervolgens tegen in bezwaar. De B.V. is namelijk van mening dat de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting de gekapitaliseerde waarde van de canon is. Indien er zoals in dit geval een canon voor onbepaalde tijd is afgesproken, is de waarde van de canon 17 maal de jaarlijkse canonvergoeding (17 x €83.650). Dan zou de maatstaf van heffing voor de uitgifte van de erfpacht lager uitkomen dan de grondwaarde, namelijk op €1.422.050.


De vraag die in dit geschil opkomt bij de Rechtbank en het Hof is of er nog wel sprake is van een jaarlijkse canon indien deze bij vestiging van het erfpachtrecht al in zijn geheel wordt afgekocht. Beiden vinden van niet. De A-G volgt de uitspraken van de lagere rechters en motiveert dit als volgt. Het feit dat er in de erfpachtovereenkomst is overeengekomen dat er een jaarlijkse canon wordt betaald, brengt niet per definitie met zich mee dat er voor de waardebepaling van het erfpacht ook vanuit wordt gegaan dat er een jaarlijkse canon wordt betaald. Indien de jaarlijkse canon in werkelijkheid niet betaald wordt, ondanks dat dit is afgesproken in de erfpachtovereenkomst, leidt dit ertoe dat er een canonvrij erfpachtrecht is overeengekomen. Het gevolg van afwezigheid van een canon is dat de waarde hiervan ook niet gekapitaliseerd kan worden.


Inmiddels heeft de Hoge Raad arrest gewezen over deze zaak. De Hoge Raad volgt net als de A-G het Hof en doet de zaak af met artikel 81 Wet RO. De klachten van de B.V. behoeven geen verdere beantwoording omdat een beoordeling niet van belang is voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht.


Gevolgen voor de praktijk

Voor de uitgifte van een erfpacht of ander zakelijk recht kan het voor de verkrijgende partij gunstig zijn als de canonwaarde gekapitaliseerd is. Dit leidt tot een lagere maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Let er bij het sluiten van erfpachtovereenkomsten op dat de afkoop van een erfpachtrecht bij aanvang van de erfpacht niet samen kan gaan met een jaarlijkse canon. De Belastingdienst en ook de rechter volgen dan de feitelijke situatie (de waarde economisch verkeer van de grond) en niet de situatie zoals in de akte is opgenomen (de lagere gekapitaliseerde canon). In de feitelijke situatie wordt een canonvrije erfpacht gezien. In dat geval is er geen kapitalisatiemogelijkheid en de volledige waarde van de erfpacht wordt in dat geval heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting.


Meer weten?

Wilt u meer weten? Aarzel dan niet contact op te nemen met onze BTW/BCF specialist Nikita Brameijer.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Laatste nieuws

Komende opleidingen