De btw-kwalificatie van grondverkopen blijft een onderwerp van discussie met wisselende uitkomsten in de gerechtelijke procedures. Zo heeft het Hof Den Haag zich uitgesproken over de levering van een stuk bouwgrond waar nog een muur op is blijven staan inclusief onderliggende fundering. Functie van de muur is om de waterkering in stand te houden. Het Hof is van oordeel dat er geen sprake is van de levering van een bouwterrein.
Hieronder hebben we de uitspraak kort toegelicht en gaan wij in op de aandachtspunten die dit heeft voor uw praktijk.
Het arrest draait om een projectontwikkelaar die in 2002 een stuk grond heeft verkregen. Op het stuk grond stond een oude snoepfabriek. De projectontwikkelaar had het voornemen om de snoepfabriek te slopen en een appartementencomplex te bouwen en twaalf eengezinswoningen. Zij heeft daarvoor ook in 2002 een bouwvergunning gekregen. De oude fabriek is bijna helemaal gesloopt. Een aantal funderingspalen is in de grond achtergebleven en samen met één zijwand van de fabriek vormt dit de aanwezige bebouwing. De zijwand is gelegen over bijna één gehele zijde van het perceel en fungeerde als grondkering en als afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond. In 2006 zijn de appartementen gebouwd. In 2014 wordt de resterende onbebouwde grond samen met de zijwand geleverd aan een koper. Over deze levering ontstaat de discussie.
Het hof oordeelt dat de levering ziet op bebouwde grond, die als zodanig is vrijgesteld van btw. Het Hof neemt onder meer in aanmerking dat de projectontwikkelaar en de koper zich vanwege de grondkeringsfunctie van de muur bewust gekozen hebben voor het niet slopen van de zijwand van de fabriek. Daarbij oordeelt het Hof dat de levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen beschouwd wordt als de levering van een bestaand gebouw.
Btw-bouwterrein – wat zijn de spelregels?
De hoofdregel is dat de levering van een bouwterrein door een btw-ondernemer belast is met btw. De verkrijging door de koper is dan meestal vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting.
Bij de beoordeling van een bouwterrein dient eerst vastgesteld te worden of er sprake is van de levering van een bouwterrein voor de btw. Over de kwalificatie van het begrip bouwterrein blijft, ondanks de vele gerechtelijke uitspraken zoals Don Bosco en Maasdriel, in de praktijk nog altijd discussie ontstaan of wel of geen sprake is van een btw-belaste levering. Zie hiervoor ook weer deze uitspraak van het Hof. Alle eigenschappen van het te verkopen perceel tellen mee in de beoordeling. Denk hierbij aan het al dan niet deels bebouwd zijn van een terrein met verharding, de intenties van koper, de verplichtingen van verkoper in sloop, de aanwezigheid van een parkeerterrein en vormen van verhardingen. Ook het tijdelijk verhuren van de grond aan de toekomstig koper waarna koop volgt leidt tot de vraag of de grond tijdens de verhuur al geleverd is. Kortom, let dus goed op alle afspraken en kaders in relatie tot de fiscale kwalificatie. Ook de heffing van vennootschapsbelasting kan aan de orde komen als verrichtingen aan het perceel zijn/worden verricht en/of een ontwikkelingsintentie aan de orde is.
Let daarnaast op bij kopers die geen recht hebben op btw-aftrek. Indien de verkoopprijs van het btw-bouwterrein in dat geval minder bedraagt dan de waarde in het economisch verkeer, dan ontstaat een risico dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting niet toegepast kan worden.
Wat zijn aandachtspunten voor uw praktijk?
Laat uw vastgoed aan- en verkopen met bijbehorende financieringsstromen beoordelen door uw adviseur. Dit kan veel onzekerheden en risico’s besparen.
