Het kabinet heeft een wijziging in de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting voorgesteld, waardoor vanaf 1 januari 2024 in bepaalde situaties bij de levering van vastgoed via verkrijging van een aandelenbelang 4% overdrachtsbelasting verschuldigd wordt.
Bij de levering van nieuwe (op of binnen 2 jaren na eerste ingebruikname) onroerende zaken (of zodanige verbouwing dat sprake is van nieuwbouw voor de btw) en bouwterreinen is normaal gesproken 21% btw verschuldigd door de verkoper. Door de koper is normaal gesproken bij verkrijging van bestaand vastgoed 10,4%* overdrachtsbelasting (ovb) verschuldigd.
Op dit moment is het binnen de bestaande wet- en regelgeving mogelijk om ‘nieuwe’ onroerende zaken over te dragen via aandelentransactie in plaats van via een rechtstreekse vastgoedlevering. Daardoor is geen btw, maar ook geen ovb verschuldigd door de verkrijger.
Het kabinet acht het niet betalen van btw dan wel overdrachtsbelasting onwenselijk en heeft een wetsvoorstel uitgewerkt waardoor er in die situaties in elk geval overdrachtsbelasting is verschuldigd vanaf 1 januari 2024. Wel volgt er een overgangsrecht voor lopende projecten die ná 1 januari 2024 worden opgeleverd**, zodat in die situaties geen ovb is verschuldigd.
Deze structuur is voornamelijk interessant wanneer de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijs/zorg etc. Door de verkrijging van nieuwe onroerende zaken door middel van aandelen te belasten met ovb, beoogt het Kabinet een gelijker speelveld te creëren tussen ondernemers die nieuwe onroerende zaken rechtstreeks leveren en ondernemers die nieuwe onroerende zaken leveren door middel van een aandelentransactie.
Wetsvoorstel
Het voorstel is om de samenloopvrijstelling in de ovb zo te wijzigen dat heffing van 4% ovb plaatsvindt bij de verkrijging van ‘nieuwe’ onroerende zaken (of rechten waaraan deze zijn onderworpen) via een (kwalificerend) aandelenbelang***, wanneer:
- de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment of binnen 2 jaren na het moment van verkrijging voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties.
De toepassing van de samenloopvrijstelling wordt in die situatie uitgesloten.
Belang voor de overheidspraktijk
Let op: gemeenten/provincies (en andere publiekrechtelijke overheidsinstellingen) zijn in principe vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken. Het belang is er daarmee niet voor gemeenten direct, maar kan zich wel indirect voordoen bij B.V.’s of andere verbonden entiteiten van gemeenten/provincies of andere lichamen . Let dus op als verbonden partijen eigen vastgoed hebben en taken anders worden ingericht tussen verbonden partijen of bij uittreden van vennootschappen met vastgoed waarbij aandelen worden overgedragen.
Met dit voorstel vervalt ook de zogenoemde ‘doorkijkbenadering’, van de Hoge Raad voor deze transacties. In dit arrest besliste de Hoge Raad dat de indirecte verkrijging van onroerend goed door het verkrijgen van aandelen in een vastgoed-BV niet ongunstiger mag worden behandeld dan de directe verkrijging van het onroerend goed. Er wordt met andere woorden door de vastgoed-BV heen gekeken.
Toekomst: beleidsevaluatie 2028
Om te onderzoeken of de vormgeving van deze voorgestelde maatregel werkt, dat wil zeggen doeltreffend en doelmatig is, wordt dit voorstel betrokken in een beleidsevaluatie. In verband met overgangsrecht zal dit in 2028 gebeuren (wanneer voldoende aangiften ingediend zijn en onroerende zaken zijn geleverd).
Ook wordt benoemd dat in 2024 een algemene evaluatie plaatsvindt van de tariefdifferentiatie in de ovb.
Meer informatie?
Heeft u vragen over dit onderwerp? Aarzelt u dan niet contact op te nemen met Nikita Brameijer.
*Tarief momenteel geldend bij ‘niet-woningen’.
** Benoemd is dat bedrijven voor toepassing van het overgangsrecht zelf actie moeten ondernemen. Overgangsrecht is van toepassing bij reeds gestarte projecten waarbij een Letter of intent (LOI) is opgesteld.
*** er wordt benoemd in het belastingplan dat ook andere mogelijke structuren voor overdracht van vastgoed mogelijk zijn, maar dat de voorgestelde wijziging hiervoor niet geldt. Gemonitord wordt in hoeverre de markt reageert op nieuwe wetgeving door middel van een toename in onbedoeld gebruik van de andere transactiestructuren.
