De Hoge Raad heeft op 9 februari 2024 een arrest gewezen waarin zij tot een btw-belaste levering van een bouwterrein komt. Dit ondanks dat op het terrein een muur van 96 meter staat ten tijde van de levering. In dit artikel bespreken wij dit arrest en geven wij de relevantie voor u aan.
Waar gaat deze zaak over?
In deze zaak gaat het om een projectontwikkelaar die in 2002 een perceel in eigendom kreeg met daarop een leegstaande snoepfabriek. Op dit perceel wilde de projectontwikkelaar een appartementencomplex en eengezinswoningen realiseren, waarvoor zij in 2002 een bouwvergunning kreeg. In de jaren 2002 tot 2006 is de oude snoepfabriek op één muur na volledig gesloopt. De muur die bleef staan besloeg een hele zijde van het perceel; hij was 96 meter lang, 2,4 meter hoog, 0,25 meter breed en had een diepe en brede fundering. In 2006 is het appartementencomplex gebouwd op een deel van het perceel. De eengezinswoningen zijn uiteindelijk niet gerealiseerd vanwege een ongunstige economie. Het deel van het perceel waar deze woningen moesten komen heeft de projectontwikkelaar in 2014 verkocht aan een andere projectontwikkelaar (de koper), die hier op haar beurt ook woningen op wilde bouwen.
De levering van dit terrein vond btw-onbelast plaats, omdat de projectontwikkelaar meende dat zij vanwege de muur bebouwde grond leverde. De levering van bebouwde grond is immers btw-vrijgesteld en de levering van een bouwterrein (onbebouwde grond) btw-belast. De inspecteur was het hier niet mee eens en stelde zich op het standpunt dat het een levering van een bouwterrein betrof. Dit zou betekenen dat wel btw moest worden berekend over de koopprijs. De inspecteur legde een naheffingsaanslag op voor de niet-berekende btw en legde daarbij ook een boete op wegens het niet betalen van de btw.
De projectontwikkelaar ging hiertegen in beroep. De rechtbank oordeelde dat het terrein bebouwd was en vernietigde de naheffingsaanslag en de boete. Hiertegen ging de inspecteur in hoger beroep. Het Hof oordeelde echter ook dat sprake was van bebouwde grond, waartegen de Staatssecretaris van Financiën vervolgens in cassatie ging.
Conclusie Hoge Raad
De Hoge Raad concludeerde uiteindelijk dat er sprake was van een levering van onbebouwde grond (btw-belast). Een belangrijke vraag die de Hoge Raad heeft beantwoord om tot deze conclusie te komen is de vraag als het één perceel betreft, of er een gebouw met bijbehorende grond wordt geleverd of andersom een perceel onbebouwde grond met een gebouw? Wat is dus doorslaggevend ten behoeve van de levering, het gebouw of de onbebouwde grond? In deze zaak is gaat de muur op in de btw-behandeling van het onbebouwde terrein, omdat de muur verwaarloosbare bebouwing (ondergeschikt) is ten opzichte van de volledige omvang van het perceel. Dit betekent dat de levering btw-belast is en de inspecteur vanaf het begin al de juiste naheffingsaanslag en boete had opgelegd.
Wat kan dit betekenen voor u?
Dit arrest laat zien dat grond waar bebouwing achter is gebleven niet per definitie als bebouwde grond aangemerkt kan worden. Als u gronden aankoopt waar iets van bebouwing op zit, moet aan de hand van de feiten en omstandigheden goed getoetst worden of de grond kwalificeert als bouwterrein en daardoor btw-belast geleverd moet worden of vrijgesteld van btw.
Wilt u meer weten?
Als u vragen of opmerkingen heeft, dan kunt u contact opnemen met onze Btw/BCF specialist via Nikita.brameijer@fiscaliade.nl of 06-219 34 361.
