Hof Den Haag oordeelt dat een projectontwikkelaar voor de btw als eigenbouwer kwalificeert. Omdat de algehele leiding over circa 200 renovaties bij de projectontwikkelaar zelf lag, geldt de verleggingsregeling en blijven de naheffingsaanslagen in stand. Wat betekent dit voor de praktijk?
Wat is eigenbouwerschap
Bij eigenbouwerschap verricht een ondernemer in de normale uitoefening van zijn bedrijf een werk van stoffelijke aard, dat betrekking heeft op een onroerende zaak of een schip. De ondernemer doet dit niet in opdracht van een externe partij, maar voor eigen rekening en risico.
Het begrip eigenbouwer heeft een ruime betekenis. Uit jurisprudentie volgt dat een ondernemer het werk niet zelf feitelijk hoeft uit te voeren om als eigenbouwer te kwalificeren. Voldoende is dat hij van dergelijke werkzaamheden zijn bedrijf maakt en dat de algehele leiding bij hem berust.
Daarin onderscheidt de eigenbouwer zich van een gewone opdrachtgever. Een gewone opdrachtgever laat een werk uitvoeren, terwijl een eigenbouwer zelf de overkoepelende regie over het tot stand brengen van het werk voert. Waar de grens tussen beide rollen ligt, hangt sterk af van de feiten.
Wat betekent eigenbouwerschap voor de btw?
Als een ondernemer als eigenbouwer kwalificeert, wordt hem de verleggingsregeling toegepast. Dat betekent dat de btw op werkzaamheden van onderaannemers naar de eigenbouwer wordt verlegd. De eigenbouwer moet deze btw zelf aangeven. Voor zover recht op aftrek bestaat, kan hij die btw in dezelfde aangifte als voorbelasting aftrekken.
Daarnaast verschuift op grond van de Invorderingswet de aansprakelijkheid voor de btw naar de eigenbouwer. Een onjuiste kwalificatie als eigenbouwer kan daarom leiden tot risico’s in de aansprakelijkheidssfeer en tot onjuiste factuurstromen en aangiften.
Achtergrond van deze uitspraak
De zaak draait om een vennootschap die gedateerde woningen aankoopt, renoveert en vervolgens verkoopt. In de periode 2008 tot en met 2016 verwerft zij ongeveer 200 onroerende zaken, meestal woningen met achterstallig onderhoud. Na aankoop laat de vennootschap deze woningen opknappen volgens een herkenbaar standaardconcept.
Bij de renovaties werkt de vennootschap met een vaste architect, vaste aannemers en een gelieerde vennootschap voor bouwmaterialen. Ook schakelt zij een bouwbegeleider in. De woningen krijgen steeds een vergelijkbare stijl en afwerking, waarbij de vennootschap gebruikmaakt van dezelfde standaardmaterialen van enkele gelieerde partijen.
In sommige gevallen verkoopt de vennootschap een woning al vóór of tijdens de renovatie. Dan maakt zij met de koper afspraken over de nog uit te voeren werkzaamheden. In de koopovereenkomsten wordt bovendien regelmatig verwezen naar door de vennootschap gehanteerde standaarden, zoals vloeren, opleveringsniveau en materiaalkeuzes.
Na een boekenonderzoek stelt de inspecteur dat de vennootschap als eigenbouwer moet worden aangemerkt. Volgens de inspecteur had zij de btw over de werkzaamheden van de aannemers zelf moeten voldoen via de verleggingsregeling. Daarom legt de inspecteur naheffingsaanslagen omzetbelasting op over 2012 en over de periode 2013 tot en met 2016.
De rechtbank stelt de vennootschap aanvankelijk in het gelijk. Volgens de rechtbank maakt de inspecteur niet aannemelijk dat de vennootschap verder gaat dan een gewone opdrachtgever. In hoger beroep komt het Hof echter tot een ander oordeel.
Oordeel
Het Hof stelt eerst vast dat de diensten van de aannemers werkzaamheden van stoffelijke aard zijn en betrekking hebben op onroerende zaken. De kernvraag is daarom of de vennootschap als eigenbouwer kwalificeert.
Volgens het Hof rust de bewijslast op de inspecteur. Hij moet aannemelijk maken dat de renovaties tot de normale bedrijfsuitoefening van de vennootschap behoren. Omdat de vennootschap de werkzaamheden volledig uitbesteedt, moet hij ook aantonen dat de algehele leiding bij haar ligt.
Het Hof verwijst daarbij naar een arrest van de Hoge Raad van 15 oktober 1986. Feitelijke uitvoering door de ondernemer zelf is niet vereist. Doorslaggevend is o de ondernemer met zijn ervaring en knowhow optreedt als een hoofdaannemer die het werk in zijn geheel uitbesteedt.
Volgens het Hof slaagt de inspecteur in dat bewijs. De werkwijze van de vennootschap is gericht op het moderniseren van gedateerde panden volgens een vast concept, met aandacht voor onder meer indeling, lichtinval, materiaalkeuze en afwerking.
Het Hof stelt vast dat de aandeelhouders zich actief bemoeien met de indeling van de panden. Uit correspondentie met de architect blijkt dat zij concrete aanwijzingen geven, bijvoorbeeld over lichtkoepels, badkamers en dakkappellen. Ook schrijft de vennootschap voor welke materialen en kleuren worden gebruikt, waarbij een gelieerde vennootschap de inkoop van bouwmaterialen voordelig verzorgt.
Volgens het Hof vervult de vennootschap daarmee een bredere rol dan een gewone opdrachtgever. Zij zet haar technische en organisatorische kennis in om de renovaties te sturen en het beoogde resultaat te bereiken. Dat zij zich minder bezighoudt met de dagelijkse uitvoering, doet daar niet aan af.
Het Hof concludeert dan ook dat de algehele leiding bij de vennootschap ligt. Gezien de omvang en frequentie van de activiteiten – circa 200 renovaties – maken deze werkzaamheden bovendien deel uit van haar normale bedrijfsuitoefening.
De vennootschap kwalificeert daarom als eigenbouwer. De verleggingsregeling is van toepassing, het hoger beroep van de inspecteur slaagt en de naheffingsaanslagen blijven in stand.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak introduceert geen baanbrekende nieuwe regel, maar bevestigt dat eigenbouwerschap een feitelijke beoordeling blijft. De bestaande maatstaf uit de rechtspraak staat centraal: wie heeft de algehele leiding over het tot stand brengen van het werk?
Voor projectontwikkelaars en vastgoedondernemers is vooral de feitelijke regie van belang. Een ondernemer die panden volgens een vast concept laat renoveren, met vaste aannemers werkt en zelf richting geeft aan ontwerp, materiaalkeuze en uitvoering, kan voor de btw als eigenbouwer kwalificeren.
Dat hangt af van het totaalbeeld. Een enkele renovatie is doorgaans niet voldoende. Ook het inschakelen van een aannemer of bouwbegeleider sluit eigenbouwerschap niet uit. Doorslaggevend is of de ondernemer de overkoepelende leiding behoudt.
Voor de btw-praktijk betekent dit dat vastgoedpartijen hun rol bij renovatieprojecten tijdig moeten toetsen. Als sprake is van eigenbouwerschap, kan de verleggingsregeling gelden voor ingekochte bouwprestaties. Een onjuiste btw-behandeling kan leiden tot correcties of naheffingen.
De praktische les is daarmee genuanceerd, maar duidelijk: niet de functietitel van de ondernemer is bepalend, maar zijn feitelijke rol in het bouwproces. Structurele vastgoedrenovatie vraagt daarom om een zorgvuldige btw-beoordeling.
Meer weten?
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem contact op met onze btw-specialist Nikita Brameijer, Marian Roberti of uw vaste aanspreekpunt. Wij helpen u graag!
