De aanvraag van de 8e tranche van de Woningbouwimpuls (WBI) is inmiddels achter de rug. Binnen 13 weken na sluiting van het aanvraagloket (op 19 maart) krijgt de gemeente bericht over de uitkomst van de aanvraag (deze behandeltermijn kan echter door de minister nog 13 weken verlengd worden).
Bij toekenning van de aanvraag ontvangt de gemeente het volledige bedrag als voorschot. Dit heeft een aantal gevolgen voor meerdere disciplines binnen de gemeente.
Ten eerste moet verantwoording worden afgelegd over de besteding van de uitgekeerde subsidie. Ook wordt jaarlijks de voortgang van het project besproken via de SiSa-systemathiek (single information, single audit) en moet de gemeente het laten weten wanneer belangrijke wijzingen gaan ontstaan t.o.v. de beschikking van het ministerie van VRO. Tenslotte is er een aantal aandachtpunten voor planeconomen en een aantal fiscale valkuilen die niet onopgemerkt kunnen blijven. Dit artikel gaat verder in op deze aandachtspunten.
Verschil tussen de WBI-grondexploitatie en een 'gewone' grondexploitatie
Het is belangrijk om op te merken dat er een aantal verschillen bestaan tussen de grondexploitatie/begroting die ingediend wordt bij de WBI-aanvraag en een ‘gewone’ gemeentelijke grondexploitatie (BIE-grondexploitatie). Het is belangrijk om niet zomaar de GREX voor de WBI-aanvraag over te nemen en voor te leggen aan de raad of om gedurende de hele looptijd van het project dezelfde uitganspunten als in de WBI-begroting te hanteren.
Ten eerste bestaat er een verschil in de inbrengwaarde van de gronden. In de WBI-GREX geldt de markwaarde als basis voor de inbreng van gronden en vastgoed. De inbrengwaarde is de hoogste waarde van de huidige ‘gebruikswaarde’ en de ‘herontwikkelingswaarde’. In de begroting voor de WBI-aanvraag moet de actuele inbrengwaarde dus onderbouwd worden aan de hand van een taxatie of waarde-advies, opgesteld door een onafhankelijke deskundige. Je behandelt de gronden die de gemeente inbrengt als het ware als gronden die nog verworven moeten worden.
In de gemeentelijke GREX moet echter de bestaande boekwaarde van de gronden die de gemeente inbrengt opgenomen worden als inbrengwaarde. In het BBV is vastgesteld dat de inbrengwaarde van de grond in de BIE (Bouwgrond in exploitatie) op het moment dat er sprake is van een BIE gelijk is aan de boekwaarde van de grond op dat moment. Doorgaans zal de inbrengwaarde van gronden in de WBI-GREX afwijken van de inbrengwaarde die is opgenomen in de ‘gewone’ gemeentelijke GREX. Als u vennootschapsbelastingplichtig bent voor de grondexploitaties, dan kan het zijn dat u de taxatie kunt gebruiken om de inbrengwaarde fiscaal juist vast te stellen. Bepaald zal moeten worden of de grond kwalificeert voor een herwaardering van de inbrengwaarde. Dit is sterk afhankelijk van de achtergrond van de grondpositie die u in brengt. Het is belangrijk om dit te onderzoeken nu een hogere inbrengwaarde de Vpb druk lager maakt.
Een ander aandachtspunt is de indexatie in de grondexploitatie. Het indieningsspreadsheet van de WBI rekent standaard met een jaarlijkse indexatie van 2%. Je kunt hiervan afwijken, maar die keuze dient wel goed onderbouwd te worden. In de gemeentelijke grondexploitatie gebruik je de interne rekenparameters en kun je dus bewust afwijken van deze 2%. Sluit daarbij zoveel mogelijk aan op het gemeentelijke beleid. Dit is extra belangrijk omdat de parameters jaarlijks worden aangepast aan de meest recente marktsituatie.
Fiscale valkuilen
Ten slotte brengt het ontvangen van de subsidie een aantal fiscale valkuilen met zich mee. Vaak komen in projecten investeringen samen op het gebied van actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid en investeringen in de openbare ruimte. De actieve delen van deze projecten worden veelal tot de Vennootschapsbelasting (Vpb) van belaste grondbedrijven gerekend of tot de winsttoets (Quick Scan Vpb) van niet-belaste grondbedrijven. Vaak moet de ontvangen WBI-bijdrage worden verdeeld over deze verschillende vormen van verantwoording. De verdeling van de subsidie heeft daarmee een directe impact op een grondexploitatie en daarmee ook op de Vpb. In de praktijk is vaak te zien dat gemeenten hierdoor onnodig Vpb betalen of Vpb-plichtig dreigen te worden.
De WBI-bijdrage wordt als bate opgenomen in de grondexploitatie. Hierdoor kan een project dat voorheen een fiscaal verlies liet zien, omslaan naar een neutrale exploitatie voor de BBV. De WBI-bijdrage ziet op het totale project, maar is toegerekend aan de grondexploitatie zodat geen negatieve grondexploitatie wordt gepresenteerd. De infrastructurele werken worden geactiveerd. Het effect wat hiermee ontstaat is dat de grondexploitatie relatief verbeterd omdat de WBI niet mede wordt toegerekend aan de infrastructurele werken buiten de grondexploitatie. Dit heeft twee potentiële gevolgen:
Gemeentelijke grondbedrijven die voorheen niet Vpb-plichtig waren (omdat er geen sprake was van winstgevendheid), kunnen door de WBI-bijdrage sneller kwalificeren als fiscale onderneming. Dit is het geval wanneer de gemeente met haar cumulatief aan grondexploitaties een positief resultaat behaald over de looptijd van de plannen, rekening houdend met diverse fiscale correcties in de cijfers. Doordat de gemeente in de Quick Scan diverse posten moet corrigeren en op eindwaarde werkt, zien we in de praktijk dat het resultaat van de Quick Scan doorgaans (aanzienlijk) hoger ligt dan het BBV resultaat van de grondexploitaties. Door de correctieposten en de WBI-subsidie telt een in de kern verlieslatend plan als winstgevend plan mee in de Quick Scan. Dit kan omslaan in (onnodige) belastingplicht.
Ook bij Vpb-plichtige grondbedrijven heeft dit een direct gevolg. Als de gemeente een grondexploitatie met een feitelijk tekort ‘kostendekkend’ vaststelt door de WBI-bijdrage valt het verlies fiscaal buiten de Vpb-berekeningen. Hierdoor ontstaat onnodige belastingdruk op andere grondexploitaties of eventuele andere Vpb-plichtige activiteiten waarmee een consolidatie plaatsvindt bij de aangifte Vpb.
Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de WBI-bijdrage volledig boeken in de grondexploitatie en de winst bestemmen voor de dekking van de andere verbonden activiteiten zorgt voor hetzelfde probleem. Een winstbestemming wordt fiscaal namelijk niet gezien als kostenpost. Als de WBI in de grondexploitatie landt, is het van belang met een PPT berekening de infrastructurele kosten ook aan de grondexploitatie toe te rekenen. Als de PPT geen volledige ruimte voor toerekening biedt, zou de WBI ook niet volledig aan de grondexploitatie moeten worden toegerekend.
Fiscale valkuilen
Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de WBI-bijdrage volledig boeken in de grondexploitatie en de winst bestemmen voor de dekking van de andere verbonden activiteiten zorgt voor hetzelfde probleem. Een winstbestemming wordt fiscaal namelijk niet gezien als kostenpost. Als de WBI in de grondexploitatie landt, is het van belang met een PPT berekening de infrastructurele kosten ook aan de grondexploitatie toe te rekenen. Als de PPT geen volledige ruimte voor toerekening biedt, zou de WBI ook niet volledig aan de grondexploitatie moeten worden toegerekend.
Meer weten?
Graag adviseren wij u over het gebruik van de meest geschikte methode. Neem gerust contact op met Specialist Grondzaken Maarten Buisman of uw vaste aanspreekpunt.
