Grondbeleid speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling van woningbouw. Gemeenten kiezen daarbij in klassieke zin voor actief of faciliterend grondbeleid: trekken zij zelf de kar of laten zij meer ruimte aan marktpartijen? Een belangrijke afweging om te maken in een periode waar woningbouw onder druk staat en waar deze keuze allang niet meer ideologisch gemaakt kan worden, maar een dagelijks bestuurlijke afweging is geworden. Deze afweging is echter niet zo zwart-wit als de meesten denken. Het wordt in toenemende mate belangrijk dat de gemeente controle houdt, ook bij faciliterend grondbeleid. Dit leidt tot een derde vorm van grondbeleid: actief faciliterend grondbeleid. In dit artikel lichten wij deze benadering nader toe.
Welke typen grondbeleid zijn er?
Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid houdt de gemeente zelf de touwtjes in handen. Zij wacht niet af tot andere partijen plannen maken, maar neemt zelf het initiatief. De gemeente koopt grond aan, ontwikkelt plannen en stelt zelf voorwaarden voor de woningbouw. Kortom, de gemeente heeft zelf de kaarten in handen. Het voordeel hiervan is dat de gemeente zelf de regie houdt over de ontwikkeling en daarmee kan sturen op thema’s zoals beoogde woningbouw, financiën, duurzaamheid en maatschappelijke kwesties. Het nadeel? Wie zelf stuurt, neemt ook zelf de risico’s. Er dient dus voldoende kennis, capaciteit en financiële middelen aanwezig te zijn voor het hanteren van een actief grondbeleid.
Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een meer ondersteunende rol. De gemeente heeft hierbij geen grond in handen en laat dit over aan de marktpartijen. De gemeente maakt hierbij, in eerste instantie, kosten voor het plannen van de ontwikkeling en het aanleggen van de publieke voorzieningen. Deze verhaalt zij op de marktpartijen, die verantwoordelijk zijn voor de ontwikkelingen en profiteren van de gemeentelijke werkzaamheden. Dit verhalen van kosten kan op een privaatrechtelijke manier door een anterieure overeenkomst of op een publiekrechtelijke manier door het vaststellen van regels waar marktpartijen zich aan moeten houden. In de praktijk zijn wij vaak dat een anterieure overeenkomst toch de voorkeur heeft. Het voordeel van een faciliterende rol is dat de gemeente geen tot weinig risico draagt van de ontwikkeling. Echter, heeft de gemeente ook minder regio over de ontwikkeling ten opzichte van een actief grondbeleid.
Wat is actief-faciliterend grondbeleid?
Actief-faciliterend grondbeleid komt in de praktijk steeds vaker voor bij het ontwikkelen van gronden, bewust of onbewust. In de basis blijft het een vorm van faciliterend grondbeleid in een ander jasje. Hierbij is de grond nog steeds in handen van de initiatiefnemers en zijn deze initiatiefnemers dus ook verantwoordelijk voor de ontwikkeling.
Echter leunt de gemeente minder achterover dan bij puur faciliterend grondbeleid en neemt een actievere rol in bij het ontwerp/plannen van de gebiedsontwikkeling. Vaak participeert de gemeente actief in de planvorming en draagt zij regie op de inpassing van het plangebied in afstemming met de ontwikkelaar. Daarnaast draagt de gemeente ook vaak een groter gedeelte van de kosten voor de publieke voorzieningen en of plankosten.
Ook zien wij vaak dat de gemeente tracht het project te versterken met subsidies. Door deze inzet houdt de gemeente meer invloed op de uitkomst van de ontwikkeling. Daar staat tegenover dat dit vraagt om meer kennis, capaciteit en financiële middelen, en dus ook gepaard gaat met hogere risico’s. Deze aanpak draagt echter wel actief bij aan de realisatie van de doelen van het gemeentelijke grondbeleid.
Concluderend
Het type grondbeleid dat de gemeente het beste kan kiezen hangt uiteindelijk af van verschillende factoren. Heeft de gemeente zelf (veel) grond in handen? Is de gemeente in staat om zelf de gebiedsontwikkeling te dragen? Betreft het een positieve of negatieve grondexploitatie?
Het hanteren van actief-faciliterend grondbeleid geeft een mooie middenweg voor het ontwikkelen van grond. Het risico dat de gemeente loopt is groter dan bij faciliterend grondbeleid, maar kleiner dan bij actief grondbeleid. Het hanteren van actief-faciliterend grondbeleid zou een oplossing kunnen zijn wanneer de gemeente weinig grond in handen heeft, maar wel een grote mate van regie wil houden binnen de ontwikkeling.
Er is dus geen goed of fout, maar de gemeente dient wel realistisch te kijken naar welke positie zij kan en wil innemen. Dit aangezien deze afweging een grote impact heeft op het proces van gebiedsontwikkeling.
Meer weten?
Graag adviseren wij u over het gebruik en toepassing van het meest geschikte beleid. Neem gerust contact op met Specialist Grondzaken Maarten Buisman of uw vaste aanspreekpunt.
