Per 1 januari 2024 treedt het nieuwe btw vastgoedbesluit in werking. In dit artikel brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wijzigingen voor de publiekrechtelijke fiscale praktijk.
Klinkerbestrating
Volgens het nieuwe vastgoedbesluit kwalificeert klinkerbestrating in sommige situaties als een gebouw en dus als een bebouwd onroerend goed. Hoofdregel is dat de levering van een gebouw btw vrijgesteld is, tenzij er sprake is van een gebouw dat minder dan 2 jaar in gebruik is genomen.
Van bebouwing is sprake als de klinkerbestrating onderdeel gaat uitmaken van een geheel. Bij een geheel kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een geasfalteerd parkeerterrein, of als er een toplaag is afgegraven en er verder drainage en terreinverlichting op het terrein aanwezig is. Als de klinkerbestrating te verwijderen is zonder veel inspanning of kosten, kwalificeert deze niet als gebouw. Dit geldt ook voor bestrating met steltonplaten.
Btw-heffing servicekosten en nutsvoorzieningen
Servicekosten en nutsvoorzieningen volgen onder het huidige (oude) beleid de btw-kwalificatie van het verhuurde onroerend goed. Als het verhuurde goed vrijgesteld is van btw, dan zijn de servicekosten dit ook. Dit beleid wijkt af van de jurisprudentie van het Hof van Justitie. Daarin wordt juist aangegeven dat de servicekosten en nutsvoorzieningen in bepaalde gevallen moeten worden gezien als een afzonderlijke dienst. Vaak werd in de praktijk al de lijn van het Hof van Justitie gevolgd. Dit wordt in het nieuwe vastgoedbesluit vastgelegd.
Het besluit geeft nu ook aan dat wanneer de huurder (of huurders gezamenlijk) een dienstverrichter kunnen kiezen, en de servicekosten apart op de factuur worden vermeld, er in ieder geval sprake is van een afzonderlijke dienst. Dit geldt ook als de werkelijk afgenomen energie en water afzonderlijk in rekening worden gebracht bij de huurder. De oude regeling kent een overgangsregeling tot 1 januari 2025 om tot een goede beoordeling te komen of er sprake is van btw belaste servicekosten. Dit vraagt om actie op uw vastgoedportefeuille. Het is van belang om vast te stellen of en hoe de servicekosten in rekening worden gebracht en of dit nog aansluit bij het nieuwe besluit.
Verhuur niet-geïntegreerde zonnepanelen
Stel iemand verhuurt zowel een woning als niet-geïntegreerde zonnepanelen (die op of in de buurt van het huis zijn gemonteerd). De verhuur van deze zonnepanelen werd gezien als een afzonderlijke prestatie bij de verhuur van de woning. Onder het nieuwe besluit wordt dit gezien als een bijkomende prestatie bij de btw-vrijgestelde verhuur van de woning. Er is een overgangsregeling voor verhuurders die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Deze verhuurders mogen uitgaan van een btw-belaste verhuur van de niet-geïntegreerde zonnepanelen tot het einde van de btw-herzieningstermijn (vanaf 2023 geldt het nultarief voor zonnepanelen).
Bruggenbouw juridisch eigendom grondeigenaar
Er is een nieuw voorbeeld opgenomen in het vastgoedbesluit omtrent bruggenbouw. De juridische eigendom van de brug ligt niet besloten in het opstalrecht van de brug, maar door natrekking komt dit toe aan de eigenaar van de percelen waarop de pijlers van de brug staan. De overdracht van de brug vindt dus plaats via de verkoop van de percelen grond. Let dus op bij de overdracht van brugdelen!
Verruiming moment eerste ingebruikneming
Bij gebruik van een nieuw onroerend goed is het belangrijk om in de gaten te houden wanneer deze voor het eerst in gebruik is genomen. Binnen 2 jaar na de eerste ingebruikneming is het onroerend goed namelijk van rechtswege belast met btw. In beginsel is dan de samenloopvrijstelling met de overdrachtsbelasting van toepassing.
In het verleden sloot de eerste ingebruikneming aan bij het moment dat de onroerende zaak feitelijk, duurzaam werd gebruikt. Een bewaker bij een leegstaand pand neerzetten telde nog niet als eerste ingebruikneming, maar een bewaker zetten bij een loods met goederen wel.
Met de invoering van dit besluit kan het moment dat een toekomstig huurder werkzaamheden gaat verrichten aan het pand al worden aangewezen op het moment van eerste ingebruikneming. Kortom een verruiming van het begrip eerste ingebruikname. Een goede beoordeling per geval is nodig.
In wezen nieuwbouw na verbouwing
De verbouwing van een onroerend goed kan zó ingrijpend zijn, dat deze voor de btw wordt gekwalificeerd als een nieuw onroerend goed. Deze kwalificatie is erg belangrijk, zeker met het oog op de eerste ingebruikneming en de samenloopvrijstelling. Het vastgoedbesluit stelt dat bij de beantwoording van de vraag wanneer een verbouwing zó ingrijpend is alleen het arrest van de Hoge Raad van 4 november 2022 bij de beoordeling relevant is. Daarin is beslist dat enkel de wijziging in de bouwkundige constructie relevant is bij het beantwoorden van de vraag of er een nieuw onroerend goed is gerealiseerd. De arresten ‘Kozuba’ en ‘Promo 54’ van het Hof van Justitie ‘brengen hier geen verandering in’ aldus het besluit.
Normaliter staat de Europese jurisprudentie boven de nationale. Het is dan ook opvallend dat het hoogste btw-orgaan niet wordt gevolgd bij de toetsing. Dit komt naar onze mening de rechtszekerheid niet ten goede. Komend jaar hopen wij meer duidelijkheid te krijgen over deze afwijkende lijn van het ministerie in relatie tot de Europese uitspraken.
Versoepeling formele vereisten opteren verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Men kan er onder voorwaarden toch voor kiezen om de verhuur met btw in rekening te brengen door te opteren voor belaste verhuur. Dit kan voordelig zijn als de afnemer recht op aftrek van btw heeft. De huurder moet dan wel voor ten minste negentig procent btw-belaste activiteiten verrichten. Hiernaast zijn er nog een aantal formele eisen waaraan zowel de huurder als de verhuurder moeten voldoen. In het verleden was het zo dat als er niet aan de formele vereisten was voldaan in het huurcontract, de btw die in rekening was gebracht niet rechtsgeldig was.
In het nieuwe besluit is dit veranderd. Zolang de huurder voor ten minste negentig procent btw-belaste activiteiten verricht, en de partijen daadwerkelijk btw in rekening hebben gebracht, staan de formele gebreken niet in de weg aan de geldigheid van in rekening gebrachte btw. Het formele gebrek dient te worden hersteld binnen een redelijke termijn nadat partijen hiervan op de hoogte zijn. Dit geeft meer ruimte in de praktijk voor btw die per abuis tot nu toe door een formeel gebrek in het huurcontract gecorrigeerd moest worden.
Erfpacht en opstalrecht verruiming begrip levering
Zakelijke rechten zoals erfpacht- en opstalrechten kunnen een levering of verhuur van onroerend goed zijn voor btw-doeleinden. Er is sprake van verhuur als de prijs voor het zakelijke recht lager is dan de waarde, zijnde tenminste de kostprijs, van het onroerend goed. Het nieuwe besluit keurt goed dat toch sprake is van een levering als de prijs is gedaald onder de kostprijs door (teruglopende) marktomstandigheden. Ook moet voldaan worden aan twee voorwaarden die per geval moeten worden getoetst. Dit kan in de praktijk daardoor sneller tot een btw belaste levering leiden van zakelijke rechten en vraagt een zorgvuldige toetsing als marktomstandigheden impact hebben op de waarde van het verkochte onroerend goed.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Neem dan gerust contact op met onze btw-specialist Nikita Brameijer of uw vaste aanspreekpunt. Wij helpen u graag verder!
