Indien een particulier grond verkoopt met tussenkomst van een professionele marktpartij kan sprake zijn van een btw-plicht ten aanzien van de verkoop.
Omstandigheden casus
In een Poolse zaak verkoopt een echtpaar tot het privévermogen behorende landbouwgrond. Het echtpaar machtigt een commerciële marktpartij om de grond te verkopen en hiertoe alle benodigde handelingen te verrichten om tot een optimaal resultaat te komen. Voorafgaand aan de verkoop is de landbouwgrond daarom omgezet in bouwgrond. Daarnaast is er een extra perceel aangekocht om wegen binnen en tussen de verschillende percelen te creëren. De Poolse rechter is onzeker of hier sprake is van een commerciële activiteit bij verkopers en dus btw-plicht en stelt prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (C-213/24). Die oordeelt dat hier sprake is van economische prestatie die leidt tot een btw-plicht voor het echtpaar bij verkoop van de grond.
Waarom is het echtpaar belastingplichtig?
Het begrip “belastingplichtige” in de zin van de btw kent een ruime uitleg. Er is sprake van belastingplicht als je zelfstandig een economische activiteit verricht. Een economische activiteit vult het Hof in als: “alle werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter, en in het bijzonder de exploitatie van een lichamelijke of onlichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen”(o.a. C340/15).
De commerciële marktpartij heeft namens het echtpaar handelingen verricht om te zorgen voor een hogere opbrengst. Voorbeelden van deze handelingen zijn:
- Opdeling van de eigendom in kleinere percelen en het ondernemen van de nodige stappen om de inschrijvingen in het eigendomsregister en het kadaster te wijzigen;
- Wijziging van de aanduiding van de percelen in het plaatselijke bestemmingsplan (van landbouwgronden naar bouwgronden);
- Aanleg van nutsvoorzieningen voor de eigendom.
Dit gaat verder dan de uitoefening van het eigendomsrecht en lijkt op exploitatie door een professionele ondernemer in de vastgoedsector.
Hoewel een andere partij de activiteiten heeft verricht, is het echtpaar belastingplichtig voor de btw ten aanzien van de verkoop van de grond. De activiteiten zijn namelijk in naam en voor rekening van het echtpaar verricht en de commerciële marktpartij was slechts de gemachtigde.
Gevolgen voor de praktijk
- Wanneer uw organisatie een onroerende zaak verkoopt, kan het zijn dat u optreedt als ondernemer voor de btw. Bijvoorbeeld wanneer u, net zoals het echtpaar, een commerciële partij inschakelt om de onroerende zaak voor u te verkopen. Indien de partij in uw naam en voor uw rekening handelt én handelingen uitvoert die aan te merken zijn als een economische activiteit, kan er voor uw organisatie een btw-plicht ontstaan. Maar ook zonder hiertoe een professionele partij in te schakelen kan sprake zijn van btw-plicht. Dit is het geval indien een fabrikant, handelaar of dienstverrichter stappen zet om de beste omstandigheden te creëren met het oog op de verkoop. Dit laatste bevestigde een uitspraak van de Rechtbank Den Haag onlangs waarbij een Parochie als belastingplichtige voor de btw werd aangemerkt voor de verkoop van een bouwterrein.
- Bij de aankoop van onroerende zaken is mogelijk btw verschuldigd, ook als u de grond van een private partij koopt.
- Als er bij de aankoop van onroerende zaken van een private partij btw verschuldigd is, is mogelijk de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing zijn.
Meer weten?
Als u vragen of opmerkingen heeft, dan kunt u contact opnemen met onze btw-specialist Nikita Brameijer, nikita.brameijer@fiscaliade.nl, 06 21 93 43 61 of uw vaste aanspreekpunt.
