Wanneer is onbebouwde grond voor de btw een bouwterrein? Die vraag is in de praktijk niet zwart-wit te beantwoorden in veel gevallen. Het op 30 juli 2026 gepubliceerde kennisgroepstandpunt van de Belastingdienst maakt duidelijk dat niet uitsluitend moet worden gekeken naar de op het moment van levering geldende bestemming van de grond. Ook wanneer een omgevingsplan nog geen bebouwing toestaat, kan toch sprake zijn van een bouwterrein voor de btw. Doorslaggevend is of op basis van objectieve feiten en omstandigheden aannemelijk is dat de grond daadwerkelijk bestemd is voor toekomstige bebouwing. Daarmee krijgen onder meer omgevingsvisies, correspondentie met gemeenten en ontwikkelplannen een belangrijke rol bij de fiscale beoordeling van grondtransacties. In dit artikel bespreken wij het kennisgroepstandpunt en de gevolgen daarvan voor de praktijk.
Aanleiding
Persoon X is eigenaar van diverse landbouwpercelen die tot zijn ondernemingsvermogen behoren.
In jaar 1 heeft de gemeente een omgevingsvisie vastgesteld, destijds nog aangeduid als een structuurplan. De percelen van X zijn daarin opgenomen als onderdeel van een gebied waarvoor de gemeente haar toekomstige ruimtelijke ambities en ontwikkelingskaders heeft vastgelegd.
De betreffende gronden liggen aan de rand van de bestaande bebouwde kom. In de jaren daarna zijn verschillende andere percelen die eveneens binnen de omgevingsvisie waren opgenomen, ontwikkeld tot woningbouwlocaties. Voor deze percelen heeft de gemeente de bestemming gewijzigd.
In jaar 10 sluit X een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar die het voornemen heeft de percelen te ontwikkelen voor woningbouw. Op dat moment rust nog steeds een agrarische bestemming op de gronden, waardoor woningbouw niet is toegestaan. De gemeente laat echter aan de projectontwikkelaar weten in beginsel positief tegenover deze ontwikkeling te staan en geeft aan, aan welke voorwaarden moet worden voldaan voordat de procedure voor wijziging van de bestemming van agrarisch naar wonen kan worden gestart.
In november van jaar 11 dient de projectontwikkelaar een verzoek in voor de herontwikkeling van de percelen ten behoeve van woningbouw en een bedrijventerrein. Vervolgens bevestigt de gemeente in een brief van december van datzelfde jaar dat zij positief staat tegenover de ontwikkeling van woningen op deze locatie, eventueel in combinatie met maatschappelijke voorzieningen.
De levering van de percelen aan de projectontwikkelaar vindt plaats in april van jaar 12. Dit vormt tevens het moment van levering voor de btw. In juni van jaar 12 dient de projectontwikkelaar een stedenbouwkundig plan in bij de gemeente.
In het derde kwartaal van jaar 15 wordt het omgevingsplan voor het gebied waarin de percelen zijn gelegen gewijzigd, waardoor de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk wordt.
Medio mei van jaar 17 wordt een projectwebsite gelanceerd waarop geïnteresseerden zich kunnen inschrijven voor de toekomstige woningen. Op dat moment zijn nog geen woningen in verkoop genomen en zijn er evenmin omgevingsvergunningen voor de bouw van woningen aangevraagd.
De relevante vraag is of voor de kwalificatie als bouwterrein vereist is dat het omgevingsplan op het moment van levering van de grond reeds bebouwing toestaat.
Het standpunt van de Kennisgroep Omzetbelasting
De Kennisgroep Omzetbelasting stelt dat het voor de kwalificatie als bouwterrein niet noodzakelijk is dat het omgevingsplan op het moment van levering bebouwing toestaat.
Echter, wel moet op het moment van levering van de onbebouwde grond worden nagegaan of er objectieve gegevens zijn die erop wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd.
De Belastingdienst verwijst in het Kennisgroepstandpunt naar de zaak van het Hof van Justitie Woningstichting Maasdriel van 2013. In deze zaak stelt het Hof dat van een bouwterrein sprake is wanneer uit alle feiten en omstandigheden blijkt dat de grond op het moment van levering daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Daarbij mag ook rekening worden gehouden met de bedoeling van partijen, voor zover die wordt ondersteund door objectieve gegevens.
Uit de bovengenoemde zaak Woningstichting Maasdriel bleek dat de Nederlandse wet een te beperkte reikwijdte gaf aan het begrip bouwterrein. Dit leidde ertoe dat de wet in 2017 werd aangepast. Tot 2017 waren er vier voorwaarden in de Wet op de Omzetbelasting opgenomen, waaraan een perceel moest voldoen om te kwalificeren als een bouwterrein. Zo moesten er aan de onbebouwde grond bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden, een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit zijn verleend, voorzieningen in de omgeving worden (of zijn) getroffen of voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond worden (of zijn) getroffen.
In de memorie van toelichting bij de wetswijziging van 2017 is expliciet benoemd dat deze vier voorwaarden slechts voorbeelden zijn. Ook is sprake van een bouwterrein indien uit andere objectieve gegevens blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd was om te worden bebouwd. Bijvoorbeeld in geval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architect kosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein.
Volgens de Kennisgroep volgt uit de parlementaire geschiedenis dat voor de kwalificatie als bouwterrein niet vereist is dat de grond al een formele bouwbestemming heeft gekregen. Daardoor kan ook sprake zijn van een bouwterrein wanneer een omgevingsplan bebouwing nog niet toestaat of wanneer nog geen omgevingsvergunning is verleend.
De Kennisgroep eindigt met een niet-limitatieve opsomming van objectieve gegevens die erop wijzen dat er sprake is van een bouwterrein. Dit betreft onder andere de volgende gegevens:
- een omgevingsvisie;
- een stedenbouwkundig plan;
- een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de koper en de gemeente;
- correspondentie tussen de koper en de gemeente over de bouwplannen;
- uitlatingen van de gemeente waaruit blijkt dat bebouwing in de nabije toekomst mogelijk is;
- initiatief van de gemeente tot aanpassing van het omgevingsplan of het afgeven van een omgevingsvergunning voor een BOPA;
- (interne) (ontwikkelings)plannen van de koper waaruit het voornemen tot bebouwing blijkt;
- een architectplan;
- gemaakte architectkosten;
- de prijs van de grond.
In de casus die ten grondslag lag aan het kennisgroepstandpunt waren er ten tijde van de levering meerdere objectieve aanwijzingen aanwezig waaruit kan worden afgeleid dat het omgevingsplan op termijn zal worden gewijzigd, waardoor bebouwing mogelijk wordt. Zo heeft de gemeente in jaar 1 een omgevingsvisie vastgesteld waarin de betreffende percelen zijn opgenomen. Deze omgevingsvisie bevat de gemeentelijke ambities en uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. In de jaren daarna zijn verschillende percelen die eveneens onderdeel uitmaakten van deze visie daadwerkelijk ontwikkeld tot woningbouwlocaties.
Daarnaast heeft de gemeente in jaar 10, na het sluiten van de koopovereenkomst door de projectontwikkelaar, kenbaar gemaakt positief tegenover een woningbouwontwikkeling op de betreffende gronden te staan. Daarbij heeft zij aangegeven aan welke voorwaarden moet worden voldaan alvorens de procedure tot wijziging van de bestemming van agrarisch naar wonen kan worden gestart.
Verder heeft de gemeente in een brief van december van jaar 11 expliciet aangegeven in beginsel positief te staan tegenover de realisatie van woningbouw op de percelen van X, al dan niet gecombineerd met maatschappelijke voorzieningen. Hierdoor bestonden op het moment van levering voldoende objectieve indicaties dat een toekomstige bestemmings- of omgevingsplanwijziging ten behoeve van woningbouw reëel en voorzienbaar was.
Link naar kennisgroepstandpunt: KG:210:2026:5 Kwalificatie bouwterrein | Kennisgroepen Belastingdienst
Link naar HvJ Woningstichting Maasdriel, zaak C-543/11, eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/PDF/?uri=CELEX:62011CJ0543
Link naar de Memorie van Toelichting bij het Belastingplan 2017: kst-34552-3.pdf
Gevolgen voor de praktijk
Voor gemeenten die grondentransacties verrichten of betrokken zijn bij gebiedsontwikkelingen is dit kennisgroepstandpunt van groot belang. De kwalificatie van onbebouwde grond als bouwterrein voor de btw is namelijk niet uitsluitend afhankelijk van het op het moment van levering geldende omgevingsplan. Ook wanneer een formele woon- of bouwbestemming nog ontbreekt, kan er sprake zijn van een bouwterrein als objectieve gegevens aantonen dat bebouwing daadwerkelijk wordt nagestreefd en redelijkerwijs te verwachten is.
Voor gemeenten betekent dit dat beleidsdocumenten, zoals een omgevingsvisie, correspondentie met ontwikkelaars, intentieverklaringen en positieve uitlatingen over toekomstige planontwikkeling van belang kunnen zijn bij de btw-beoordeling van grondtransacties. Gemeenten dienen zich er daarom van bewust te zijn dat hun communicatie en ruimtelijke plannen een rol kunnen spelen bij de vaststelling of een perceel als bouwterrein wordt aangemerkt. Een onjuiste kwalificatie kan leiden tot fiscale risico’s, zoals naheffingen of discussies over de verschuldigdheid van btw en de toepassing van een vrijstelling. Het kennisgroepstandpunt onderstreept dan ook het belang van een zorgvuldige analyse van alle feiten en omstandigheden die op het moment van levering beschikbaar zijn.
Meer weten?
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem contact op met onze btw-specialist Nikita Brameijer of uw vaste aanspreekpunt. Wij helpen u graag!
