In Nederland ligt de betaalbaarheid van woningen zwaar onder druk door de alsmaar stijgende woningprijzen. Voor een groot deel van de huishoudens is een nieuwbouwwoning (financieel) onbereikbaar of sluit het woonproduct niet aan op de behoefte. Een van maatregelen om de betaalbaarheid te vergroten is door een kunstmatig lagere koopsom voor de woningen te hanteren. Een van de instrumenten waar vaak naar verwezen wordt is koopgarant (in combinatie met erfpacht). De afgelopen periode is Fiscaliade betrokken geweest bij de realisatie van meer betaalbare woningen mét en zonder deze instrumenten. Onze geleerde lessen (met de daaruit voortvloeiende vragen) willen wij in dit artikel beknopt toelichten.
Wat is het beoogde effect?
In Nederland zijn diverse instrumenten beschikbaar om tot (kunstmatig) lagere VON-prijzen te komen. De koopsom van een woning wordt door deze lagere prijs kunstmatig lager gehouden dan wat de woning in werkelijkheid waard is. Voorbeelden hiervan zijn erfpacht, koopgarant, de terugkoopregeling en meerwaardebeding. Elk instrument heeft zijn voor- en nadelen en daarvan is kennis en kunde benodigd1. Vaak wordt voor kennis aangenomen dat dit de oplossing is zonder dat er twee centrale vragen worden gesteld:
- Wat is het effect op korte termijn?
- Worden woningen hier goedkoper van?
- Wat is het effect op de langer termijn?
- Blijven de woningen goedkoop?
Veel gemeenten halen beide vragen door elkaar en vergeten vaak de langere termijneffecten. De praktijk laat zien dat (met de nodige aanpassingen) de woningprijzen kunstmatig lager worden en daarmee wordt het effect op de korte termijn behaald. Op de middel- en langere termijn vervalt het effect (goedkope woning) door indexatie en stijgende woningprijzen. Doordat de gemeente geen rekening houdt met de langere termijn worden deze woningen vaak niet meer behouden in de gewenste prijsklasse. Dit leidt tot grote verrassingen, terwijl dit aan de voorkant van het proces (deels) voorkomen had kunnen worden.
Wordt het doel behaald?
Een van de belangrijkste doelen van een kunstmatig lagere koopsom is dat de nieuwbouwwoning voor de woonconsument bereikbaarder wordt. Bereikbaarheid is daarmee een belangrijk (maatschappelijk) doel voor overheden om deze instrumenten toe te passen. Vaak wordt dit doel niet behaald ondanks dat de woning op het eerste oog goedkoper wordt.
De verschillende instrumenten kunnen een (negatief) effect hebben op de financierbaarheid van de consument. Een mooi voorbeeld is het toepassen van erfpacht om tot lagere woningprijzen te komen. De hoogte van de erfpachtcanon (met bijbehorende voorwaarden) kan effect hebben op de maximale hypotheekhoogte van een consument waardoor ze minder kunnen lenen dan bij een hypotheek voor een woning zonder erfpacht. De woning wordt weliswaar goedkoper, maar de maximale hypotheek wordt kleiner. Dit heeft als gevolg dat de woning voor de consument nog steeds onbereikbaar blijft.
Als aanvullende oplossing wordt vaak aan een extra lening vanuit de gemeente gedacht. Gelet op de hoogte van de maandlasten van de woonconsument lijkt het niet logisch om vanuit de gemeente een starterslening voor de consument bij erfpacht of andere instrumenten te faciliteren. Een extra lening zorgt ervoor dat de consument een hoger bedrag beschikbaar heeft. Tegelijkertijd nemen de maandlasten verder toe waardoor de betaalbaarheid onder drukt komt te staan. De gemeente zal een afweging moeten maken in hoeverre een stijging in de maandlasten voor een consument financieel verantwoord is.
Fiscaliade denkt graag mee om tot haalbare oplossingen voor betaalbare woningbouw te komen
Vanuit de thema’s bereikbaarheid, financierbaarheid en betaalbaarheid denkt Fiscaliade graag mee om tot (meer) betaalbare woningbouw te komen zodat voldaan kan worden aan het gemeentelijk woonbeleid.
Vanuit onze (fiscale) kennis kijken wij verder dan de bekende instrumenten en oplossingen. Wij nemen het type grondbeleid, gemeentelijke grondposities en de financiële administratie mee om tot een totaaloplossing te komen. Hierin wordt rekening gehouden met de korte én de langere termijn. Ook proberen wij samen met de gemeente ‘lef’ te tonen om het beoogde doel te halen. Wil de gemeente dit doel bijvoorbeeld mét of zonder marktpartij realiseren? Recent hebben wij een gemeente geadviseerd over de grondpositie om zelfstandig tot betaalbare woningbouw te komen zonder marktpartij.
Meer weten?
Wilt u meer weten over de impact op uw organisatie? Neem gerust contact op met Specialist Grondzaken Maarten Buisman of uw vaste aanspreekpunt.
