In deze zaak draait het om de vraag of een ingrijpende herontwikkeling van een oud kantoorpand moet worden aangemerkt als nieuwbouw of als renovatie. Die kwalificatie bepaalt of bij de verkoop btw verschuldigd is en of overdrachtsbelasting aan de orde is. Hof ’s–Hertogenbosch vindt de constructieve wijzigingen die gemaakt zijn uiteindelijk doorslaggevend voor het antwoord op deze vraag.
Omstandigheden casus
In de betreffende zaak (ECLI:NL:GHSHE:2025:1616, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 23/562) ging het om een herontwikkeling van een oud kantoorgebouw met buitenterrein. De binnenzijde en buitenzijde van het gebouw zijn geheel teruggebracht tot het betonnen casco. De oorspronkelijke gevels en dakconstructies zijn vervangen door een nieuwe schil. Aan de huidige constructie zijn diverse elementen aangepast voor een nieuwe indeling en lichtinval. Ook zijn aanvullende constructies en funderingen gerealiseerd. Ten behoeve van onder andere een restaurant, een skylounge, meerdere entrees, liftinstallaties en een sprinklerbassin. Ook het omliggende buitenterrein is volledig opnieuw ingericht, inclusief de aanleg van een parkeerterrein en andere onderdelen op verse funderingen. De totale investering voor deze herontwikkeling bedroeg meer dan 50 miljoen euro. Na voltooiing van de verbouwing heeft belanghebbende het object verworven voor een bedrag van ruim 217 miljoen euro in 2018. Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan en vervolgens hierover bezwaar gemaakt.
In geschil is of de verkrijging van het pand is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling. Meer specifiek is het in geschil of levering van het pand belast is met btw, omdat in wezen een nieuw gebouw is vervaardigd.
Samenhangende jurisprudentie
Afgelopen jaren hebben meerdere discussies over de vraag of er sprake is van in wezen een nieuw gebouw geleid tot een gerechtelijke procedure. Eerder dit jaar heeft de Hoge Raad bevestigd dat de huidige criteria over in wezen een nieuw gebouw in lijn is met het Europees recht. (ECLI:NL:HR:2025:157, Hoge Raad, 24/02923)
Er moet worden bepaalt of er in wezen sprake is van een nieuw gebouw. Hiervoor dient te worden vastgesteld wat er bouwkundig met het bestaande bouwwerk is gebeurd. Alleen veranderingen in de bouwkundige constructie kunnen rechtvaardigen dat de verbouwing zó ingrijpend was dat een nieuw gebouw ontstond. Ook de vervanging van (delen van) deze constructie valt onder zulke veranderingen. Of die wijzigingen daadwerkelijk als ingrijpend moeten worden beschouwd, hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.
In het algemeen zal een verbouwing niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor een vervaardigd goed ontstaat voor de btw.
Factoren zoals een mogelijke functiewijziging, bouwkundige identiteit, uiterlijke herkenbaarheid of naamsbekendheid vóór en na de verbouwing kunnen aanwijzingen geven voor ingrijpendheid.
Toch zijn deze elementen op zichzelf, noch in combinatie, doorslaggevend voor die beoordeling.
De rechtbank
De rechtbank oordeelt in deze casus dat de herontwikkeling niet zó ingrijpend is dat een nieuw gebouw ontstond. Het gaat om een oud kantoorgebouw met buitenterrein dat is verbouwd. Uit de werkzaamheden blijkt dat de bouwkundige constructie op diverse plaatsen is versterkt en uitgebreid. Toch blijft de oorspronkelijke bouwkundige constructie in stand, ondanks die aanpassingen.
Het Hof
Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank. Het Hof oordeelt dat de bouwkundige constructie ingrijpend genoeg is veranderd voor een nieuw gebouw. De wijzigingen betreffen een relatief klein deel van het vloeroppervlak en fundering ten opzichte van het totale gebouw. Toch hebben er constructieve wijzigingen plaatsgevonden ten opzichte van het oude pand. Het Hof acht vooral de wijzigingen in de stalen constructie, extra heipalen en nieuwe schacht doorslaggevend.
Gevolgen voor de praktijk
Voor vastgoedontwikkelaars en kopers betekent deze uitspraak dat de feitelijke omvang van de vervanging belangrijk is. Zorg voor gedetailleerde documentatie over sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden, verhoudingen in bouwvolume en aanpassingen aan de bouwkundige constructie. Alleen als uitdrukkelijk blijkt dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, is bij verkoop btw-heffing verschuldigd en de overdrachtsbelasting wordt in dat geval vermeden.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp? Aarzel dan niet en neem contact op met: onze btw-specialist Nikita Brameijer, nikita.brameijer@fiscaliade.nl, 06 21 93 43 61 of uw vaste aanspreekpunt.
