Het Hof Amsterdam bevestigt dat een verbouwing alleen leidt tot een “nieuw vervaardigd” onroerend goed bij ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie. In dit geval bleven de fundering en hoofddraagconstructie grotendeels intact. De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting is niet van toepassing in deze zaak.
Feiten en omstandigheden
In de desbetreffende zaak (Ondanks ingrijpende verbouwing hotel geen sprake van in wezen nieuwbouw) heeft belanghebbende een voormalig kantoorpand, dat oorspronkelijk dienstdeed als ingenieurswoning en kantoorruimte, ingrijpend verbouwd tot een hotelcomplex met bijbehorende voorzieningen. Het pand bestond uit meerdere bouwlagen en had een bestaande fundering, dragende muren en vloeren die grotendeels intact zijn gebleven. Tijdens de verbouwing is een nieuwe liftschacht en trappenhuis gerealiseerd, voorzien van een eigen fundering, om de verticale ontsluiting van het gebouw te verbeteren. Daarnaast zijn er diverse dragende muren doorbroken om nieuwe doorgangen te creëren en de interne indeling aan te passen aan de hotelbestemming. Ook is een entresol van circa 300m2 toegevoegd, wat neerkomt op een uitbreiding van ongeveer zeven procent van het bruto vloeroppervlak. Deze entresol is uitgevoerd met stalen kolommen en liggers en vormt een extra verdieping binnen het bestaande gebouw. Verder zijn houten draagbalken verstevigd door middel van klampen. Naast deze constructieve wijzingen zijn ook nieuwe technische installaties aangebracht, waaronder klimaatinstallaties, sanitaire voorzieningen en elektrische systemen, en is de interne indeling volledig gewijzigd om hotelkamers, een lobby en horecavoorzieningen te realiseren.
Belanghebbende stelt dat deze werkzaamheden hebben geleid tot een nieuw vervaardigd onroerend goed, zodat de levering van het pand onderworpen is aan de omzetbelasting en de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is. Subsidiair wordt betoogd dat ten minste een deel van het pand, zoals het hotelgedeelte of de entresol, als nieuw vervaardigd goed moet worden aangemerkt.
Beoordeling van het Hof
Het Hof stelt voorop dat voor de kwalificatie “nieuw vervaardigd” in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, Wet op de Omzetbelasting, vereist is dat de verbouwing leidt tot een onroerende zaak die in wezen als nieuwbouw kan worden aangemerkt. Daarbij is volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad doorslaggevend of sprake is van ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw. Factoren zoals functiewijzigingen, kosten van de verbouwing of waardestijging zijn niet bepalend. Het Hof beoordeelt vervolgens de aard en omvang van de aangebrachte wijzigingen. Vaststaat dat een nieuwe liftschacht en trappenhuis met eigen fundering zijn gerealiseerd, dat diverse dragende muren zijn doorbroken dat een entresol van circa 300 m2 is toegevoegd, uitgevoerd met stalen kolommen en liggers. Ook zijn houten draagbalken verstevigd. Hoewel deze wijzigingen onmiskenbaar van betekenis zijn voor de functionaliteit van het gebouw, acht het Hof ze niet ingrijpend genoeg om te concluderen dat het pand in wezen nieuw is. De fundering, de hoofddraagconstructie en het grootste deel van de vloeren zijn immers behouden gebleven.
Het Hof overweegt voorts dat de entresol en het hotelgedeelte geen zelfstandige onroerende zaken vormen dat ook op dat punt geen sprake is van nieuw vervaardiging.
Gevolgen voor de praktijk
Voor de praktijk betekent dit arrest dat bij verbouwingen van bestaande gebouwen een zeer hoge drempel geldt om te kwalificeren als “in wezen nieuwbouw”. Het is niet voldoende dat de indeling volledig wordt gewijzigd of dat aanzienlijke investeringen worden gedaan aan installaties en uitbouwen; doorslaggevend is of de dragende constructie ingrijpend wordt aangepast. Bij herontwikkeling is het daarom belangrijk om de bouwplannen te toetsen aan de criteria van de Hoge Raad.
Meer weten?
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem contact op met onze btw-specialist Nikita Brameijer of uw vaste aanspreekpunt. Wij helpen u graag!
