De levering van grond voor een bouwterrein door een btw-ondernemer is belast met btw. In een notariële akte wordt de uitvoering aan de overeenkomst gegeven door de grond te leveren. In de notarisafrekening worden zowel de notariskosten als de koopsom van de te leveren grond vermeld inclusief btw.
In de praktijk blijkt het niet altijd even duidelijk hoe hiermee moet worden omgegaan in de aangifte omzetbelasting. Dat verduidelijken wij met dit artikel.
Notariële akte van levering
Voor de aftrek van btw in de aangifte omzetbelasting zijn facturen nodig waarop btw vermeld staat. Een factuur moet volgens de Wet op de omzetbelasting 1968 aan een reeks vereisten voldoen om te spreken van een geldige factuur. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 maart 2016 gesteld dat een factuur een bescheid is waarop de betaling van een bedrag wordt gevorderd voor een levering of dienst.
Verwijzend hiernaar heeft de Hoge Raad op 25 november 2016 bepaald dat een notariële akte van levering door het ontbreken van een vordering van betaling van een bedrag dus niet als een factuur in de zin van de btw kan kwalificeren. Immers ligt de functie van een notariële akte slechts in een rechtsgeldige levering van onroerende zaken. Daarmee voldoet een akte van levering niet aan de eisen van een factuur voor de aangifte btw. Een gevolg is dat dit geen document is op basis waarvan aftrek van voorbelasting kan worden gevorderd.
Nota van afrekening
Verder wordt bij de koop of verkoop van onroerende zaken meer dan eens een notarisafrekening, de nota van afrekening, verstrekt. Op de notarisafrekening voor de afnemer staat een bedrag aan notariskosten (inclusief btw) en de koopsom (inclusief btw). Bij de levering van een bouwterrein met btw geldt de nota van afrekening voor de afnemer als een factuur van de notaris over de notariskosten, niet voor de btw op het bouwterrein. Let wel dat de nota van afrekening óók aan de factuurvereisten moet voldoen.
Verder kan een nota van afrekening slechts voor een ondernemer als factuur dienen. Het is namelijk niet toegestaan dat twee verschillende ondernemers (de notaris en de leverancier) ieder voor hun eigen prestatie een factuur uitreiken op één en hetzelfde document. De ondernemer die de bouwgrond levert, heeft een factureringsverplichting waardoor hij verplicht is een aparte factuur uit te reiken voor de betreffende verkoop van bouwgrond. De afnemer zal erop moeten toezien dat hij van de verkoper een geldige factuur ontvangt, wil hij aanspraak maken op aftrek van voorbelasting over de btw op de levering van grond (de koopsom). Met de notarisafrekening kan slechts aanspraak worden gemaakt op aftrek voorbelasting over de btw op notariskosten.
Gevolgen voor de praktijk
Hieruit volgt dat de verkrijger van bijvoorbeeld een bouwterrein er op moet toezien dat:
- de factuur van de verkoper; en
- de nota van afrekening van de notaris aanwezig en gecontroleerd zijn om de btw in vooraftrek te nemen in de aangifte omzetbelasting.
De notariële leveringsakte is niet aan te merken als factuur in de zin van de omzetbelasting. De aankoopfactuur en de nota van afrekening wel, maar dienen te voldoen aan de factuurvereisten.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met Nikita Brameijer, Milan Lommerse of uw vaste aanspreekpunt.
