In dit nieuwsbericht bespreken we de btw-regels bij gemengd gebruik en de strenge eisen voor verdeling op basis van werkelijk gebruik. Aanleiding is een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam over de verhuur van selfstorage-boxen. Het Hof oordeelde dat de btw op algemene kosten niet mag worden verdeeld naar rato van het gebruikte vloeroppervlak door particuliere en zakelijke klanten. Deze zaak onderstreept dat er geen recht op btw-aftrek voor algemene kosten op basis van werkelijk gebruik van verhuurd vastgoed bestaat, als de onderbouwing niet objectief en nauwkeurig is. De Hoge Raad bevestigde dit oordeel en verwierp het cassatieberoep zonder nadere motivering.
Vrijgestelde verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. De verhuurder brengt dan geen btw in rekening en kan ook geen btw op kosten terugvragen. Dat kan alleen als de huurder voor minstens 90% btw-belaste activiteiten verricht. In dat geval mag de verhuurder de btw op investeringen en onderhoudskosten terugvragen, terwijl de huurder de betaalde btw meestal kan verrekenen.
Gemengd gebruik
Als een btw-ondernemer goederen en diensten gebruikt voor zowel btw-belaste als vrijgestelde prestaties, heet dat gemengd gebruik. In dat geval moet de ondernemer de voorbelasting splitsen in een aftrekbaar en een niet-aftrekbaar deel.
De hoofdregel is dat de pro-rata methode wordt toegepast: de aftrek volgt uit de verhouding tussen belaste en vrijgestelde omzet. Alleen als de inspecteur of ondernemer duidelijk aantoont dat het werkelijke gebruik afwijkt van die verhouding, mag van de pro-rata methode worden afgeweken. Die afwijking moet worden onderbouwd met objectieve en nauwkeurige gegevens (HR 23 feb 2018, ECLI:NL:HR:2018:267). Bovendien moet de gekozen methode een nauwkeuriger resultaat geven dan de pro-rata verdeling (HvJ EU, 9 juni 2016, ECLI:EU:C:2016:417).
De uitspraak
Het Gerechtshof Amsterdam behandelde een zaak van een btw-ondernemer die selfstorage-boxen verhuurde aan zowel particulieren als ondernemers. Hoewel deze verhuur in principe is vrijgesteld van btw, werd bij verhuur aan ondernemers vaak gekozen voor btw-belaste verhuur. De ondernemer wilde de voorbelasting verdelen op basis van werkelijk gebruik, en afwijken van de pro-rata methode. Zij stelde dat een verdeling op basis van het aantal gebruikte vierkante meters door particulieren en ondernemers het meest objectief is. De inspecteur betwistte dit en wees op hogere stichtingskosten voor kleinere boxen, die meestal door particulieren worden gehuurd. De ondernemer erkende die hogere kosten, maar stelde dat de meerkosten beperkt zijn en dat de inrichting vooral op zakelijke klanten is gericht. Volgens haar maken zakelijke huurders intensiever gebruik van faciliteiten zoals gangen, drive-throughs, spreekkamers en personeel. Daarom draagt de belaste gebruiker in hoofdzaak deze kosten.
Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de btw-ondernemer geen objectieve of nauwkeurige gegevens had aangeleverd om een duidelijke splitsing op basis van werkelijk gebruik te onderbouwen. De Hoge Raad verklaarde het cassatieberoep ongegrond, zonder nadere motivering. Het Hof volgde de stelling niet dat faciliteiten zoals drive-throughs en spreekkamers volledig aan zakelijke klanten zijn toe te rekenen, ook al gebruiken zij deze vaker. Ook het argument dat toegangsdata het werkelijke gebruik onderbouwt, wees het Hof af. Volgens het Hof ligt het gebruiksrecht in het exclusieve recht op gebruik van de gehuurde ruimte. Hoe vaak een huurder daarvan gebruikmaakt, is niet relevant. Daarom kunnen toegangsgegevens volgens het Hof niet dienen als onderbouwing van het werkelijke gebruik.
Samenvattend
Bij gemengd gebruik van goederen en diensten moet de ondernemer in principe de pro-rata methode toepassen voor de vooraftrek. Alleen als de inspecteur of ondernemer aantoont dat een alternatieve methode op basis van werkelijk gebruik tot een andere verdeling leidt, mag daarvan worden afgeweken. De lat ligt hoog: wie een alternatieve methode wil toepassen, moet het werkelijke gebruik onderbouwen met objectieve en nauwkeurige gegevens.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak benadrukt dat bij het gebruik van vierkante meters als verdeelsleutel, het mengpercentage alleen mag worden toegepast op de daadwerkelijke algemene kosten. Als investeringen direct zijn toe te rekenen aan specifieke huurders, kan een verdeling op basis van vierkante meters bij gemengd gebruik tot discussie leiden. Gemeenten hanteren meestal vierkante meters als verdeelsleutel. De pro-rata methode op basis van omzet wordt zelden toegepast. Hoewel praktisch en vaak geaccepteerd door de Belastingdienst, kan bij strikte toepassing van de wet hierover discussie ontstaan.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp of als wij uw organisatie hierbij behulpzaam kunnen zijn, aarzel dan niet en neem contact op met: onze btw-specialist Nikita Brameijer, nikita.brameijer@fiscaliade.nl, 06 21 93 43 61 of uw vaste aanspreekpunt.
